Многоквартирный дом (МКД) является объектом недвижимости (зданием), включает жилые и нежилые помещения, места общего пользования. Как и другая недвижимость, МКД подлежит учету в Росреестре. Это нужно, чтобы сведения о здании и его помещениях были отражены в госреестре ЕГРН.
Особенности постановки на кадастровый учет многоквартирных домов заключаются в следующем:
- для МКД, введенных в эксплуатацию до 2013 года, учетможет проводиться по обращению собственников помещений, либо по заявлению местной администрации;
- постановка новостройки на кадастровый учетможет осуществляться застройщиком, либо владельцами помещений МКД;
- зарегистрировать права на помещения можно только в случае, если объект поставлен на учет, а его сведения отражены в ЕГРН.
Когда МКД будет введен в эксплуатацию, застройщик может сразу поставить на учет целое здание и всего его помещения. Для этого оформляются технические планы на МКД, квартиры, нежилые помещения. Также застройщик может передать документы на дом и помещения покупателям (дольщикам), которые сами пройдут учет в Росреестре.
- Закон № 218-ФЗ– это базовый нормативный акт для учета и регистрации недвижимости в России;
- Жилищный кодекс РФ – содержит ряд норм об управлении МКД, принятии решений владельцами помещений;
- Приказ МЭР № 953– по данному нормативному акту оформляется техплан на МКД и помещения, который нужно представить в Росреестр.
Закон № 218-ФЗ позволяет поставить землю под домом на кадастровый учет. Такое решение могут принять владельцы помещений в МКД, либо процедуру пройдет сам застройщик. Чтобы описать координаты границ и характеристики придомовой территории необходимо заказать межевой план. Форму и содержание этого документа регламентирует Приказ МЭР № 921.
- Как должна проходить приемка квартиры у застройщика, вполне конкретно описывают ст. 7 и ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Вот что должен сделать застройщик до передачи квартиры:
✓ Получить разрешение на эксплуатацию дома.
✓ В установленном законом порядке и сроки уведомить дольщиков о готовности передать объект. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
✓ Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В установленном законом порядке и сроки уведомить дольщиков о готовности передать объект. То есть нужно подтвердить намерение принять квартиру. Например, записаться на приемку. После этого есть 2 месяца на то, чтобы принять квартиру.
✓Если за 2 месяца после уведомления вы не придете — застройщик подпишет односторонний акт приемки. То есть передаст вам квартиру без вашего участия.
- Помещения в новостройке можно приобрести по ДДУ, на основании договора купли-продажи, по наследству или при заключении договора дарения. Если на момент совершения сделки помещение уже учтено в Росреестре, повторно проходить эту процедуру не нужно. Если регистрация не проводилась, собственник помещения может пройти эту процедуру следующими способами:
- постановка на кадастровый учетприватизированной квартиры осуществляется одновременно с регистраций прав на граждан;
- для квартиры во вновь построенном здании учетпроводится застройщиком, либо при регистрации прав на дольщика, покупателя;
- в старых домах, построенных до 2013 года, продажа квартиры до кадастрового учета запрещена (но можно провести процедуру вместе с регистрацией сделки).
При последующих сделках учет заново проходить не нужно. Однако это требуется при проведении перепланировки или переустройства. Когда меняются характеристики квартиры или нежилого помещения, соответствующие изменения нужно внести и в ЕГРН. Для этого необходимо заказать технический план помещения, обратиться в Росреестр или МФЦ.
- Поставить многоквартирный дом или квартиру на кадастр можно только через Росреестр. Учреждения БТИ в этой процедуре не участвуют. Однако на МКД дополнительно нужно оформить техпаспорт. С этой целью специалисты проводят первичную инвентаризацию, готовят паспорта, поэтажные планы, ведомости помещений. Впоследствии необходимо вносить изменения в техпаспорт, если проводилась перепланировка квартиры или нежилого помещения.
Постановка на учет объекта капитального строительства или помещения осуществляется по следующим документам:
- заявление;
- технический план;
- правоподтверждающий документ;
- уведомление (для домов ИЖС);
- паспорт гражданина или регистрационные документы организации.
Кадастровый учет земельных участков под многоквартирными домами проходит на основании межевого плана. Также Закон № 218-ФЗ допускает внесение данных в ЕГРН на основании судебного акта. Например, при банкротстве застройщика можно добиться регистрации прав через суд. Образцы основных документов, которые потребуются для обращения в Росреестр, можно найти ниже в таблице.
Согласно статье 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Это значит, что обязанность по оплате возникает у покупателя квартиры в новостройке с момента передачи ему квартиры и подписания акта приема-передачи. До этого оплата коммунальных услуг — это обязанность застройщика.
Жилищно-коммунальные платежи будут рассчитываться с момента подписания акта, даже если право собственности еще не оформлено.
При этом неиспользование приобретенного помещения не освобождает собственника от оплаты коммуналки. Лицо, принявшее по акту помещение, обязано вносить плату, даже если еще не въехало.
